Face à la crise du logement les réponses à Monaco, Londres, Toronto

La pression immobilière et la crise qui en découle sont encore plus fortes sous d’autres cieux. Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, présente trois pays qui mettent en oeuvre des solutions originales. Voici le contenu de son intervention le 23 mars, lors de la rencontre organisée à Bayonne par le quotidien Sud Ouest et Entzun sur le thème « Demain, comment se loger au Pays Basque ? ».

Ce territoire est emblématique d’un cancer que beaucoup d’autres éprouvent. Ce n’est ni un phénomène basque, ni un prurit et ce thème est enfin dans le champ de la réflexion publique. Elle porte sur le lien entre attractivité territoriale, notamment touristique et la capacité à pouvoir se loger pour ceux qui vivent dans leur territoire. Je ne renie pas aujourd’hui l’autorité de la décision publique.

Bien sûr il faut booster l’offre, pour cela il convient de densifier. Les règles d’urbanisme dans les PLU ne sont utilisées qu’à 70 % du potentiel qu’elles offrent en matière de densité, parce qu’on a des pudeurs. Un maire refuse d’ajouter un étage ou deux car les habitants, les électeurs s’y opposent, le Not in my backyard, pas dans ma cour, joue également. Il faut surélever les immeubles existants, sans dégrader l’habitat et on peut en profiter pour améliorer l’esthétique des immeubles. Le foncier disponible peut être mieux utilisé : des terrains imperméabilisés sont disponibles, nous avons des friches, des parkings de supermarché, des grands terrains de maisons individuelles, etc. (…). Hier j’étais à Monaco. Le prix du m² se situe dans l’ancien, entre 44 000 euros et 76 000 euros et pour le neuf, entre 50 et 150 000 euros. Le monde entier veut vivre dans la cité-Etat, il y a donc une pression foncière insupportable. Mais on oublie qu’il n’y a pas que des milliardaires à Monaco, il y a des instituteurs, des infirmières, des artisans, des professions intermédiaires, comme au Pays Basque ou en Bretagne. Lorsqu’un programme de promotion immobilière se déploie — le dernier portait sur 150.000 m² avec un coefficient de densité de 15 avec deux tours — le prince exige 70 % de logements domaniaux, c’est-à- adire réservés aux natifs de Monaco, le tout accompagné d’un système d’aides et un système d’abondement, dans le cadre d’un plan national de logement. Son but est que dans les dix ans qui viennent, soit construit 10 % de plus que le patrimoine existant. Monaco a 20 000 logements, le prince veut que l’on en produise 2 000 de plus en dix ans. Beaucoup de ceux qui habitent à Monaco ont du mal à y vivre et c’est l’autorité municipale qui impose des règles pour des logements qui ne sont pas des logements sociaux parce que la préférence territoriale, locale a du sens.

Événement populaire ou censitaire

Deuxième exemple, celui de Londres. Que va-t’il se passer à Paris avec les Jeux Olympiques 2024 pour les locations de meublés de courte durée ? Leur prix est déjà multiplié par deux. Nous sommes à un an de l’échéance, leur prix sera bientôt multiplié par dix. Cela signifie que 80 % des visiteurs qui ne sont pas des étrangers, mais des gens qui viendront des régions ou du Grand Paris, ne pourront pas résider à Paris et voir une ou deux épreuves. Les JO, évènement populaire, deviendront un évènement censitaire. Face à un phénomène équivalent, Londres a plafonné les prix des locations. Une autorité doit rogner la fiscalité de la location longue durée. Nous sommes sur un mécanisme autoritaire.

Toronto au Canada est une ville très prisée par les Chinois. Ils viennent y investir massivement et les prix explosent. La ville a donc établi une fiscalité différente selon que l’on vienne acheter une résidence principale ou pour y investir. Recherches et contrôles sont réalisés afin de connaître les intentions des acquéreurs. Je cite ces trois exemples pour vous décomplexer. Je ne voudrais pas que l’on imagine qu’il y ait une honte à mettre en oeuvre de tels dispositifs. Y compris par un changement de la Constitution, en profitant du droit à l’expérimentation par la décentralisation. Il ne faut pas hésiter à le faire. Il ne s’agit pas de la préférence nationale, mais d’une préférence territoriale. Nous ne pouvons pas accepter que les marchés se déforment dans les proportions que nous connaissons. La production de nouveaux logements peut être efficace à long terme pour apporter des remèdes, mais à court terme, un couvercle est nécessaire ».

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