80% des logements produits pour 20% de la population

Iparralde est soumis depuis plus de 50 ans à une forte pression foncière et immobilière. En un demi-siècle, la population de nos trois provinces est passée de 240 à 300.000 habitants et les prévisionnistes nous annoncent un apport exogène supplémentaire de 30.000 habitants dans les quinze ou vingt ans à venir. L’essentiel de l’accroissement se fait sur la bande côtière et l’espace situé immédiatement à l’arrière de cette bande. Les effets de l’augmentation démographique sont connus et reconnus: urbanisation peu maîtrisée, déprise agricole et artificialisation des sols, renchérissement considérable les prix des logements à construire, acheter ou louer. Nombre de ménages, jeunes ou moins jeunes, sont exclus de l’accession à la propriété. Pire, le manque de logements sociaux à des prix abordables s’aggrave. C’est devant ce constat alarmant que plusieurs organismes ont décidé de rédiger, à l’intention des collectivités locales d’Iparralde, un guide du logement aidé dont la parution n’a malheureusement pas eu l’écho médiatique qu’il aurait mérité. Enbata donne la parole à Jean-Marie Etchart, ancien directeur du PACT, qui précise la finalité de ce guide dont il est l’un des principaux rédacteurs.

Vous avez récemment publié un guide du logement aidé. Quel est l’objectif de votre démarche ?

A l’initiative de la Fondation Abbé Pierre, des acteurs locaux du logement et de l’hébergement se sont réunis pour rédiger un guide. Son objectif est de faire connaître les dispositifs et les outils qui existent pour élaborer et conduire des politiques de l’habitat. Il vise ainsi, à informer, notamment les collectivités locales, en charge de ces questions et qui ont parfois des difficultés à s’y retrouver dans la complexité des textes administratifs et réglementaires.

Vous dites des acteurs locaux du logement et de l’hébergement. Quels sont-ils ?

Plusieurs organismes qui se préoccupent de logement, notamment du logement des jeunes et des plus démunis, ont contribué à la rédaction du guide. On y retrouve la Fondation Abbé Pierre, le Conseil Général des Pyrénées Atlantiques, l’Agglomération Côte Basque Adour, l’Office 64 de l’Habitat, le Col, Habitat Sud Atlantique, l’EPFL, le PACT-HD, Procivis, Alliance Territoires, l’ADIL, Atherbea, les Foyers des Jeunes Travailleurs de la Côte Basque et de Tarnos, Emmaus. Le guide a été adressé à toutes les intercommunalités du Pays Basque et Sud des Landes. Nous organisons également des rencontres au niveau des communes et des intercommunalités pour présenter notre guide aux élus et les sensibiliser au problème du logement, notamment pour les plus modestes.

Pourquoi ce guide précisément en ce moment ?

De prime abord, la construction de logements sur la partie littorale du Pays Basque se porte bien. Dans le bassin de vie de Bayonne, le parc de logements a augmenté de 19%, entre 2005 et 2008. La tendance va se poursuivre, avec des prévisions de 31.500 nouveaux logements d’ici 2025.

L’initiative des opérations relève, souvent, des promoteurs privés. Ils interviennent, en amont, achètent les terrains, les aménagent, y construisent et commercialisent les logements. Leur production n’est pas accessible en terme de prix à de nombreux ménages locaux. 80 % des logements produits ne peuvent intéresser que 20% de la population locale. Les opérateurs publics du logement social, qui ont les mêmes compétences et savoir faire n’entrent en action qu’en deuxième temps, en achetant, bien souvent les logements aux promoteurs privés. Or 75% des ménages des Pyrénées-Atlantiques entrent dans les critères d’attribution des logements aidés. Environ 7.000 demandeurs sont en attente d’un logement social. Il y a un décalage entre l’offre et la demande.

Précisément, peut-on équilibrer la production de logements ?

Dans ce guide nous énumérons des outils et dispositifs existants. Ainsi, lors de la mise en place du Plan local d’urbanisme PLU, les collectivités définissent les orientations d’aménagement et de programmation, elles peuvent réserver des terrains en vue de la mixité sociale, imposer des tailles minimales pour les logements, prévoir un pourcentage de logements aidés dans les programmes privés. Il en ira de même au moment d’arrêter les prochains plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUI)*. De même, la réalisation de réserves foncières est souhaitée et nécessaire, soit directement, soit par l’intermédiaire de l’Etablissement Public Foncier EPFL. Si le stock de réserves foncières devient conséquent, il aura une influence à la baisse sur le prix du foncier, qui aujourd’hui pénalise la production de logements sociaux, malgré les fonds importants investis par les collectivités locales et territoriales. Enfin, la création de Zones d’Aménagement Différé (ZAD) permet de maîtriser les terrains, si nécessaire par préemption, dans la perspective de réaliser un projet urbain à moyen ou long terme. La Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) offre la maîtrise du programme d’urbanisation, en densité, typologie des logements etc. Elle peut faire participer les constructeurs à la réalisation d’équipements publics. Nous pensons qu’une plus large utilisation de ces outils ou procédures auxquels peuvent s’ajouter le droit de préemption urbain ou d’expropriation, est propice à une production accrue de logements sociaux dans des conditions financières améliorées.

Pour nombre de citoyens et d’élus locaux, le processus de réalisation de logements aidés reste difficile à appréhender. Pouvez-vous préciser qui fait quoi en la matière ?

En Pays Basque, les aides à la pierre, autrement dit les subventions, sont déléguées par l’Etat et l’Agence nationale de l’habitat, à l’Agglomération Cote Basque Adour sur son territoire et au Conseil général des Pyrénées-Atlantiques. Ils décident de l’octroi des aides. En moyenne, pour les opérations portées par les bailleurs sociaux (essentiellement les sociétés d’HLM), les subventions sont de 14%, les prêts (Caisse des dépôts, Action logement) de 70% et les fonds propres des organismes de 16%.

Si les logements sont destinés à la location, ils sont gérés, entretenus par les bailleurs sociaux et occupés par des locataires à la suite d’une décision de la Commission d’attribution. Pour favoriser la mixité sociale, les mêmes opérateurs publics produisent aussi des logements en accession, à des prix attractifs, à des ménages sous condition de ressources.

Lors de la mise en place du Plan local d’urbanisme PLU,
les collectivités définissent les orientations d’aménagement
et de programmation, elles peuvent réserver des terrains
en vue de la mixité sociale, imposer des tailles minimales
pour les logements, prévoir un pourcentage
de logements aidés dans les programmes privés.

Les communes qui sont l’échelon le plus proche des citoyens jouent également un rôle?

Assurément. Nous n’oublions pas les logements communaux. Nous avons décliné dans notre guide les possibilités offertes aux communes. Il y a plusieurs configurations: soit la commune améliore, entretient et gère directement les logement, soit elle confie la gestion et le suivi des locations à un bailleur social ou une agence immobilière sociale, soit par bail à réhabilitation ou emphytéotique, elle cède le bien à un organisme (HLM, PACT…) qui le rénove, le gère, l’entretient. Cela veut-il dire que les initiatives privées sont exclues des dispositifs de logement aidé?

Non, les propriétaires occupants ou bailleurs de logements dans le parc privé peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’aides financières, notamment pour la remise en état d’un logement indigne ou insalubre, l’amélioration des performances énergétiques, ou encore l’adaptation du logement pour le maintien à domicile des personnes âgées et/ou souffrant d’un handicap. Le logement privé est donc également partie prenante du processus.

On trouvera également dans le guide les dispositifs mis en place pour prendre en charge les demandes particulières des personnes âgées ou handicapées ou défavorisées, des jeunes, des travailleurs saisonniers, des gens du voyage, des sans-abri ou ceux n’étant pas en capacité d’accéder à un logement autonome. L’action des différents opérateurs couvrant ce champ d’activités y est décrite.

Nous avons souhaité faire l’inventaire des réponses adaptées aux besoins spécifiques de tous les publics qui peuvent, à un moment ou un autre, être concernés par un besoin de logement aidé.

Fondation Abbé Pierre 40 boulevard Jean d’Amou Bayonne 64100 : Guide du logement aidé à télécharger ici : www.fondation-abbe-pierre.fr/nos-publications/focus/le-logement-social-en-pays-basque-qui-quoi-comment
*Les communes sont soumises à diverses échéances relatives à leurs PLU. D’une part, ces documents doivent « verdir », autrement dit avoir intégré les exigences résultant de la loi Grenelle 2, avant le 31 décembre 2016. D’autre part, les POS (plans d’occupation des sols) doivent être transformés en PLU avant mars 2017, faute de quoi ils seront frappés de caducité. Enfin, les PLU doivent être rendus compatibles avec les Scot (schémas de cohérence territoriale) dans le délai de trois ans après approbation desdits Scot. “La loi unifie et reporte toutes ces échéances à fin 2019, à condition d’avoir engagé une démarche de PLUi avant le 31 décembre 2015”, explique Laurent Girometti. Deux conditions s’y ajoutent : le débat sur le projet d’aménagement et de développement durables (PADD) doit avoir lieu avant le 27 mars 2017, et le PLUi être approuvé avant le 31 décembre 2019.